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Kapitalanlageimmobilien für Grenzgänger in die Schweiz

Langfristiger Vermögensaufbau und Altersvorsorge
Kapitalanlageimmobilien als wertstabile Anlageform
Hohe Steuervorteile bei Denkmalimmobilien
Niedrige Finanzierungskosten durch günstigen Zins
782 Bewertungen mit Ø 4,88 Sternen 
DSGVO konform

Grenzgänger Kapitalanlageimmobilie

Das Wichtigste in Kürze

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage bezahlt Ihr Mieter den Großteil der Tilgungsrate bei der Bank und baut somit für Sie Vermögen auf.
Die aktuell günstigen Zinsen erlauben eine langfristig günstige und planbare Finanzierung.
Für Denkmal- und Sanierungsobjekte gibt es attraktive steuerliche Förderungen und Sonderabschreibungen.
Daniel Seeger | Grenzgänger Spezialisten
Daniel Seeger
Experte für Kranken- und Krankenzusatzversicherung | 14.02.22
In diesem Ratgeber
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Immobilien als Kapitalanlage und Altersvorsorge für Grenzgänger

Eine Immobilie als Kapitalanlage und Vorsorge fürs Alter ist für immer mehr Menschen heute eine attraktive Alternative. Als Grenzgänger mit gutem Einkommen ist diese Möglichkeit doppelt interessant, denn es lassen sich durch Miete und Steuerbegünstigungen vernünftige Renditen erzielen.

Dabei unterscheidet sich die Kapitalanlageimmobilie deutlich von einer selbst genutzen Immobilie. Faktoren wie Heimatnähe, Schnitt und Größe sind weniger entscheidend. Dafür spielen diese Merkmale eine bedeutende Rolle:

  • steuerliche Begünstigungen und Vorteile
  • Miete, Rendite und monatliche Belastung
  • Verwaltung der Wohnung
  • Entwicklungspotential der Immobilie

Hoher Steuervorteil für Grenzgänger: Denkmalschutz und Sanierung

Wieso sind Denkmalschutz-Objekte steuerlich so attraktiv? Die Ursache liegt in der Höhe der Abschreibung. Im Gegensatz zu Neubau oder Altbau können die Kosten der Sanierung einer denkmalgeschützte Immobilie innerhalb von 12 Jahren vollständig abgeschrieben werden. So subventioniert der Staat Ihre Investition in ein erhaltenswertes Kulturdenkmal oder in ein gesamtes Sanierungs-Wohngebiet.

rundlage der steuerlichen Begünstigung finden Sie im Einkommensteuergesetz (EStG) in den §7i für Denkmal-AFA und §7h für Sanierungs-AFA. Der einzige Unterschied zwischen beiden Paragrafen ist die Art des Objekt. Hinsichtlich Höhe und Dauer der Sonderabschreibung (Sonder-AFA) gibt es keine Abweichungen. Sie ist in beiden Fällen auf 12 Jahre angesetzt.

Beispielrechnung: Steuervorteil durch Denkmal-AFA

Kauf und Sanierung eines Denkmalobjektes

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen und sanieren bzw. von einem Bauträger erledigen lassen, setzt sich der Kaufpreis dafür aus verschiedenen Einzelteilen zusammen. Der Grundstückswert ist der Teil, der nicht abgeschrieben werden kann. Der aktuelle Gebäudewert vor Sanierung kann linear mit 2 bzw. 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Für die komplette Denkmalsanierung erhalten Sie die Sonder-AFA nach §7EStG. Der Kaufpreis einer Immobilie von 300.000 Euro könnte im Verhätnis sich so zusammensetzen:

  • Grundstückswert (Grund & Boden) – 70.000 Euro
  • Gebäudewert (Altbausubstanz) – 30.000 Euro
  • Sanierungskosten Denkmal – 200.000 Euro

In diesem Beispiel ist der Anteil Denkmal-AfA bei 66 Prozent. Werte zwischen 50 und 85 Prozent sind hier die Regel.

Steuerliche Auswirkung der Denkmal-AFA

Nach vollständiger Sanierung wird das Objekt vermietet für 750 Euro im Monat. Der Finanzierung liegt ein Zinssatz von 2 Prozent zugrunde. Die (vereinfachte) steuerliche Betrachtung:

zu versteuerndes Einkommen
60.000 Euro
+ Mieteinnahmen
9.000 Euro
– Denkmal-AfA (9% auf 200.000)
18.000 Euro
– ‘normale’ AfA (2% auf 30.000)
600 Euro
– Zinsen (2% auf 300.000)
6.000 Euro
zu versteuerndes Einkommen (nach Kauf)
44.400 Euro

Steuerersparnis durch Denkmal-AfA für Grenzgänger

Der Zeitraum für die Sonderabschreibung der Denkmalsanierung beträgt insgesamt 12 Jahre. Danach sind Ihre Sanierungskosten vollständig abgeschrieben. Bei einem angenommenen Steuersatz von ca. 40 Prozent (gilt bspw. für Single bei einem zu versteuernden Einkommen von 55.000 Euro pro Jahr) sparen Sie als Grenzgänger in 12 Jahren circa 80.000 Euro Steuern. Während der gesamten Denkmal-AfA reduziert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen um die kompletten Denkmal-Sanierungskosten von 200.000 Euro.

Wichtig: Ab dem 13. Jahr ist die Sonder AfA beendet. Ab diesem Zeitpunkt erhöht sich durch die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen wieder. Gleichzeitig können Sie die Immobilie jedoch steuerfrei verkaufen, da sie bereits mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz ist.

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Kapitalanlage in Neubau- oder Bestandsimmobilien

Wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage für Grenzgänger? Im Gegensatz zu Denkmal- oder Sanierungsobjekten ist bei einer ‘normalen’ Kapitalanlageimmobilie der Steuervorteil durch Sonderabschreibungen nicht gegeben. Die Betrachtung der Immobilie und die Kostenkalkulation ist damit grundlegend anders. Ziel sollte dabei sein:

Mieteinnahmen decken Zins und Tilgung der Wohnung

Natürlich ist diese Aussage noch recht pauschal und nicht immer zutreffend. Je nach Lage und Objektart passt es mal mehr und mal weniger zu. Das Entwicklungspotential der Immobilie bzw. der Region spielt natürlich auch eine Rolle bei der langfristigen Betrachtung.

Die Kapitlanlageimmobilie als reines Spekulationsobjekt zu betrachten und auf zukünftige Steigerungen des Wertes zu hoffen, sollten Sie alledings vermeiden. Die Nettokaltmiete muss in einem vernünftigen Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Somit erzielen Sie auch eine angemessene Rendite und lassen tatsächlich den Mieter für Ihre Altersvorsorge als Grenzgänger bezahlen.
Je nach Art und Lage der Wohnung ist ein Mietmultiplikator von 20-25 anzustreben. Je niedriger – je besser. Der Mietmultiplikator ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete, bspw.

200.000 Kaufpreis : 10.000 Euro Kaltmiete p.a. = Faktor 20

Bei diesem Faktor haben Sie eine Buttorendite von 5 Prozent. Den Aufwand für Zins und Tilgung können Sie damit in der Regel vollständig bedienen.

Altbau bzw. Bestandsimmobilien

Der große Vorteil einer Bestandsimmobilie ist, dass Sie sie besichtigen und bewerten können. Der Ist-Zustand des Objektes ist erkennbar und die Wohnung wahrscheinlich bereits vermietet. Mehr Informationen als bei einer Bestandsimmobilie haben Sie bei keiner anderen Form der Kapitalanlageimmobilie.

Vorteile:

  • Mieteinnahme direkt ab Kauf
  • Besichtigung der Immobilie
  • Zugriff auf alle Informationen

Nachteile:

  • Sanierung oder Renovierung nach kurzer Zeit
  • Keine Garantien in den ersten Jahren

Neubau von einem Bauträger

Die zweite Variante ist der Kauf einer Neubauwohnung von einem Bauträger. Der Bauträger entwickelt dabei das gesamte Projekt, plant die Durchführung und übergibt die Wohnung schlüsselfertig an Sie. Vorteil: Sie haben eine brandneue Immobilie. Aktuell benötigen Bauträger normalerweise zwischen 12 und 18 Monate für ein Neubauprojekt.

Vorteile:

  • Bauträgergarantie in den ersten Jahren
  • Zeitnah keine Sanierung o. Renovierung
  • Erstvermietungsgarantie durch Bauträger

Nachteile:

  • Vorfinanzierungskosten während Bauphase
  • Geringere Rendite als Altbau (meistens)

Sondereigentumsverwaltung als besonderer Service für Kapitalanleger

Als Kapitalanleger haben Sie der Regel keine Lust, sich mit der gesamten Verwaltung der Wohnung zu beschäftigen. Besonders dann nicht, wenn Sie während Ihrer Tätigkeit als Grenzgänger oder Aufenthalter in der schweizerischen Grenzregion wohnen und Ihre Kapitalanlag-Wohnung in Düsseldorf, Dresden oder Kiel liegt.

Zu diesem Zwecks gibt es darauf spezialisierte Sondereigentumsverwaltungen. Anders als die reine Hausverwaltung übernehmen sie fast alle Aufgaben die Sie als Vermieter erfüllen müssen. Dazu gehören:

  • Mietersuche bei Mieterwechsel (gegen Provision)
  • Sämtliche Kommunikation mit Mieter und Hausverwaltung
  • Nebenkostenabrechnung für Mieter
  • Einziehen der Mieten und Mahnung bei Verzug
  • Beauftragung von Reparaturen bei Dienstleisternetc.

Vorteile einer Kapitalanlageimmobilie für Grenzgänger

  • Vermögensaufbau: Langfristig werden Ihre Schulden weniger und der Wert Ihrer Immobilie steigt im Optimalfall.
  • Einkünfte durch Vermietung: Der Mieter zahlt Ihre Schulden. Durch hohe Nachfrage lasse sich regelmäßig Mieterhöhungen durchsetzen.
  • Steuervorteil: Die Zinsen für Ihre Schulden reduzieren Ihr zu versteuerndes Einkommen als Grenzgänger.
  • Altersvorsorge: Sobald die Immobilie abbezahlt ist, besitzen Sie ein zusätzliches Einkommen und sorgen für den Ruhestand vor.
  • Wertstabilität: Langfristig betrachtet sind Immobilien in der Regel wertstabil und sichern Ihr Vermögen vor starken Schwankungen.

Risiken einer Kapitalanlageimmobilie im Allgemeinen

  • Mieter und Mietzahlung: Pünkltiche Zahlung und sorgfältiger Umgang mit Ihrem Eigentum sind die größten Risiken.
  • Leerstand: Beim Mieterwechsel kann es zu Leerstand kommen. Die Raten für das Darlehen müssen weiter bezahlt werden.
  • Reparaturen: Kleinigkeiten in Ihrer Wohnung oder größere Vorhaben druch die Eigentumsgemeisnchaft können anfallen.
  • Zinsentwicklung: dem Zinsänderungsrisiko unterliegen Sie, wenn Sie die Finanzierung nicht über die gesamte Laufzeit fest haben.
  • Verwaltungsaufwand: Diesen können Sie jedoch an eine Sondereigentumsverwaltung auslagern.

Individuelle Beratung für Ihre Absicherung durch unsere Spezialisten für Grenzgänger

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