Kapitalanlageimmobilien für Grenzgänger in die Schweiz

Wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage für Grenzgänger? Im Gegensatz zu Denkmal- oder Sanierungsobjekten ist bei einer ‘normalen’ Kapitalanlageimmobilie der Steuervorteil durch Sonderabschreibungen nicht gegeben. Die Betrachtung der Immobilie und die Kostenkalkulation ist damit grundlegend anders. Ziel sollte dabei sein:

Mieteinnahmen decken Zins und Tilgung der Wohnung

Natürlich ist diese Aussage noch recht pauschal und nicht immer zutreffend. Je nach Lage und Objektart passt es mal mehr und mal weniger zu. Das Entwicklungspotential der Immobilie bzw. der Region spielt natürlich auch eine Rolle bei der langfristigen Betrachtung.

Die Kapitlanlageimmobilie als reines Spekulationsobjekt zu betrachten und auf zukünftige Steigerungen des Wertes zu hoffen, sollten Sie alledings vermeiden. Die Nettokaltmiete muss in einem vernünftigen Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Somit erzielen Sie auch eine angemessene Rendite und lassen tatsächlich den Mieter für Ihre Altersvorsorge als Grenzgänger bezahlen.
Je nach Art und Lage der Wohnung ist ein Mietmultiplikator von 20-25 anzustreben. Je niedriger – je besser. Der Mietmultiplikator ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete, bspw.

200.000 Kaufpreis : 10.000 Euro Kaltmiete p.a. = Faktor 20

Bei diesem Faktor haben Sie eine Buttorendite von 5 Prozent. Den Aufwand für Zins und Tilgung können Sie damit in der Regel vollständig bedienen.

Der große Vorteil einer Bestandsimmobilie ist, dass Sie sie besichtigen und bewerten können. Der Ist-Zustand des Objektes ist erkennbar und die Wohnung wahrscheinlich bereits vermietet. Mehr Informationen als bei einer Bestandsimmobilie haben Sie bei keiner anderen Form der Kapitalanlageimmobilie.

Vorteile:

• Mieteinnahme direkt ab Kauf
• Besichtigung der Immobilie
• Zugriff auf alle Informationen

Nachteile:

• Sanierung oder Renovierung nach kurzer Zeit
• Keine Garantien in den ersten Jahren

Die zweite Variante ist der Kauf einer Neubauwohnung von einem Bauträger. Der Bauträger entwickelt dabei das gesamte Projekt, plant die Durchführung und übergibt die Wohnung schlüsselfertig an Sie. Vorteil: Sie haben eine brandneue Immobilie. Aktuell benötigen Bauträger normalerweise zwischen 12 und 18 Monate für ein Neubauprojekt.

Vorteile:

• Bauträgergarantie in den ersten Jahren
• Zeitnah keine Sanierung o. Renovierung
• Erstvermietungsgarantie durch Bauträger

Nachteile:

• Vorfinanzierungskosten während Bauphase
• Geringere Rendite als Altbau (meistens)

Als Kapitalanleger haben Sie der Regel keine Lust, sich mit der gesamten Verwaltung der Wohnung zu beschäftigen. Besonders dann nicht, wenn Sie während Ihrer Tätigkeit als Grenzgänger oder Aufenthalter in der schweizerischen Grenzregion wohnen und Ihre Kapitalanlag-Wohnung in Düsseldorf, Dresden oder Kiel liegt.

Zu diesem Zwecks gibt es darauf spezialisierte Sondereigentumsverwaltungen. Anders als die reine Hausverwaltung übernehmen sie fast alle Aufgaben die Sie als Vermieter erfüllen müssen. Dazu gehören:

• Mietersuche bei Mieterwechsel (gegen Provision)
• Sämtliche Kommunikation mit Mieter und Hausverwaltung
• Nebenkostenabrechnung für Mieter
• Einziehen der Mieten und Mahnung bei Verzug
• Beauftragung von Reparaturen bei Dienstleisternetc.

• Vermögensaufbau: Langfristig werden Ihre Schulden weniger und der Wert Ihrer Immobilie steigt im Optimalfall.
• Einkünfte durch Vermietung: Der Mieter zahlt Ihre Schulden. Durch hohe Nachfrage lasse sich regelmäßig Mieterhöhungen durchsetzen.
• Steuervorteil: Die Zinsen für Ihre Schulden reduzieren Ihr zu versteuerndes Einkommen als Grenzgänger.
• Altersvorsorge: Sobald die Immobilie abbezahlt ist, besitzen Sie ein zusätzliches Einkommen und sorgen für den Ruhestand vor.
• Wertstabilität: Langfristig betrachtet sind Immobilien in der Regel wertstabil und sichern Ihr Vermögen vor starken Schwankungen.

• Mieter und Mietzahlung: Pünkltiche Zahlung und sorgfältiger Umgang mit Ihrem Eigentum sind die größten Risiken.
• Leerstand: Beim Mieterwechsel kann es zu Leerstand kommen. Die Raten für das Darlehen müssen weiter bezahlt werden.
• Reparaturen: Kleinigkeiten in Ihrer Wohnung oder größere Vorhaben druch die Eigentumsgemeisnchaft können anfallen.
• Zinsentwicklung: dem Zinsänderungsrisiko unterliegen Sie, wenn Sie die Finanzierung nicht über die gesamte Laufzeit fest haben.
• Verwaltungsaufwand: Diesen können Sie jedoch an eine Sondereigentumsverwaltung auslagern.