Immobilien in der Schweiz – das sollten Sie als Grenzgänger wissen

Als Grenzgänger profitieren Sie von den höheren Löhnen und Gehälter in der Schweiz. Die Sie dann allerdings in Deutschland hoch versteuern müssen. Um dieser Steuerlast ein wenig Gewicht zu nehmen, kann es sich durchaus lohnen, über einen Immobilienkauf in der Schweiz nachzudenken.

Warum sollten Sie aber unbedingt in der Schweiz Immobilien kaufen und nicht in der Ihrer Heimat Deutschland?  Es gibt Vor- und Nachteile.

Diese Frage ist nicht einfach zu beantworten. Die Schweiz ist natürlich nur wegen ihrer hohen Löhne und Gehälter attraktiv. Die Schweiz glänzt auch durch eine stabile Wirtschaftslage sowie einen hohen Lebensstandard. Zudem gelten die Immobilienpreise in unserem Nachbarland als relativ stabil. Aus diesem Grund kann es eine sehr gute Investition und Kapitalanlage sein, wenn Sie sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung in der Schweiz kaufen. Die deutlich höheren Kaufpreise wiederum sprechen für eine Kapitalanlage in Deutschland.

Schweizer Immobilie als Kapitalanlage

Doch neben diesem positiven Aspekt der lukrativen Kapitalanlage sollten Sie als Käufer einer Immobilie (Haus oder Wohnung) in der Schweiz auch einige andere Punkte beachten:
  • Was kostet eine Immobilie in der Schweiz und wie kann ich sie finanzieren?
  • Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer in der Schweiz?
  • Kommen Maklergebühren und weitere Kosten auf mich zu? Wenn ja, in welcher Höhe?
  • Darf ich als Ausländer oder Grenzgänger in der Schweiz überhaupt eine Immobilie erwerben?

Was kosten Immobilien in der Schweiz?

Die Kosten für eine Immobilien– ob Baugrundstück, Haus oder Wohnung – gestalten sich in der Schweiz sehr unterschiedlich. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen im niedrigen und mittleren Preissegment sind seit Jahren nahezu konstant geblieben. Während Luxusimmobilien und Ferienimmobilien einen Preisrückgang um ca. acht bis zehn Prozent verzeichnen. Die höchsten Preise erzielen Objekt in Zürich und Genf, St. Moritz Gstaad oder Davos.

So müssen Sie für ein Einfamilienhaus in Zürich etwa mit 1,6 Millionen Euro kalkulieren. In Bern oder Lausanne hingegen kostet vergleichbarer Wohnraum circa 30 Prozent weniger.

Im Vergleich dazu ist der deutsche Immobilienmarkt seit Jahren in einem Preisanstieg. Gerade in Großstädten herrscht Platzmangel, die Mietpreise explodieren und viele Menschen greifen in der Niedrigzinsphase zu einer Immobilie als Kapitalanlage.

Immobilien kaufen in der Schweiz: die Finanzierung

Für den Haus- oder Wohnungskauf in der Schweiz gelten recht strenge Regeln. Eine Nullfinanzierung, also ohne Eigenkapital, ist in der Schweiz nicht möglich. Der Immobilienkauf muss zu mindestens 20 Prozent aus Eigenmitteln erfolgen. Mindestens 10 Prozent davon müssen Ersparnisse sein. Der Rest kann auch aus Kapitalanlagen, wie bspw. aus der privaten Vorsorge, stammen. Wer über dieses Eigenkapital nicht verfügt, bekommt in der Schweiz keinen Immobilienkredit.
Anders als in Deutschland kann ein Immobilien-Darlehen in der Schweiz ausschließlich linear getilgt werden. Das bedeutet, kostenlose Sondertilgungen wie sie in Deutschland möglich sind, können in der Schweiz nicht getätigt werden. Zudem muss der Kreditnehmer finanziell dazu in der Lage sein, dass 75 Prozent der Kreditsumme nach maximal 15 Jahren Laufzeit getilgt sind. Ist dies aufgrund Ihrer aktuellen Einkünfte nicht gesichert, wird die Kreditvergabe abgelehnt.

Ein eindeutiger Nachteil gegenüber einer Finanzierung für eine Immobilie in Deutschland.

Kapitalanlageimmobilien für Grenzgänger

  • Immobilien-Vermögen aufbauen
  • Steuervorteile nutzen
  • Vorsorge für den Ruhestand sicherstellen

    Welche weiteren Kosten kommen auf den Immobilienkäufer in der Schweiz zu?

    Neben dem reinen Kaufpreis fallen beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz für Sie als Ausländer nahezu dieselben Nebenkosten an, wie in Deutschland:
    • Notarkosten: Die sind zum einen abhängig vom Kaufpreis, zum andern vom Kanton, in dem das Grundstück, Haus oder die Wohnung sich befinden. In den unterschiedlichen schweizer Kantonen gelten verschiedene Honorarsätze.
    • Grunderwerbsteuer: Sie bewegt sich in einer Höhe von zwei bis maximal vier Prozent vom Kaufpreis.
    • Grundbuchkosten: Hier verhält es sich ähnlich wie bei den Notarkosten. Auch die Kosten für den Grundbucheintrag sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Grundsätzlich orientieren sie sich an einemGebührensatz oder werden je nach anfallendem Zeitaufwand berechnet.
    • Handänderungssteuer: Die Steuerart ist ein spezielle Kostenfaktor in der Schweiz. Es handelt sich dabei um einen bestimmten Betrag – in der Regel in etwa drei Prozent des Kaufpreises – der für die Eigentumsübertragung bezahlt werden muss.
    • Maklergebühren: Die Berechnung der Maklergebühr unterliegt in der Schweiz keiner rechtlich verbindlichen Vorgabe. Sie ist Verhandlungssache und bewegt sich in etwa zwischen zwei und drei Prozent des Immobilien-Verkaufspreises. Der Makler arbeitet aber in der Regel im Auftrag des Verkäufers. Somit hat dieser – aufgrund des Bestellerprinzips – auch die Maklergebühr zu bezahlen.

    Immobilien kaufen in der Schweiz: Ratgeber-Tipps für Grenzgänger

    Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist für deutsche Grenzgänger also möglich, aber nicht in jeder Situation auch attraktiv. Wer dennoch als Ausländer eine Wohnung oder ein Haus in der Schweiz kaufen möchte und keine Kurzaufenthalts- (L), Aufenthalts- (B) oder Niederlassungsbewilligung (C) besitzt, der unterliegt gewissen Einschränkungen.

    Diese Einschränkungen sind festgelegt in der sogenannten Lex Koller. Sie gilt für Ausländer, die nicht in der Schweiz wohnhaft sind, aber in der Schweiz eine Immobilie erwerben möchten. Die Lex Koller besagt, dass beim Erwerb von Baugrund oder Immobilien in der Schweiz “streng zwischen der Möglichkeit ein Haus zu kaufen und dem Recht auf Aufenthaltsbewilligung” getrennt werden muss.

    Was bedeutet die Lex Koller in der praktischen Umsetzung?

    Die Kaufbewilligung ist Pflicht! Ausländer brauchen zum Immobilienkauf in der Schweiz grundsätzlich eine Kaufbewilligung. Ausgestellt wird die Kaufbewilligung von der kantonalen Behörde, in der sich das Haus oder Baugrundstück befindet.
    Kaufbewilligung und Aufenthaltsbewilligung sind zu unterscheiden! Eine Kaufbewilligung ist keinesfalls gleichzusetzen mit einer Aufenthaltsbewilligung. Wer als Ausländer ein Kaufbewilligung erhält, hat damit nicht automatisch Anrecht auf eine Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz.
    Kaufbewilligungen für Ferienwohnungen sind begrenzt! Derzeit werden in der Schweiz jährlich maximal 1500 Ferienwohnungen-Verkäufe an Ausländer bewilligt.

    Ausnahmeregelung für Grenzgänger

    Grenzgänger benötigen für ihren Status in der Schweiz eine sogenannte Aufenthaltsbewilligung G (Grenzgängerbewilligung). Ohne diese Bewilligung dürfen sie in der Schweiz nicht arbeiten. Darüber hinaus ermöglicht die Aufenthaltsbewilligung G Ihnen als Grenzgängern auch, Immobilien in der Schweiz zu kaufen.

    Sie benötigen als Grenzgänger also keine separate Kaufbewilligung für den Immobilienkauf. Allerdings ist der Erwerb beschränkt auf den Kanton, in dem sich die Arbeitsstelle des Grenzgängers befindet. Sie können diese Immobilie dann vermieten oder als Zweitwohnsitz nutzen.

    Möchten Sie sich eine Immobilie in einem anderen Schweizer Kanton anschaffen, ist es dann aber auch für Grenzgänger Pflicht, eine Kaufbewilligung im entsprechenden Kanton einzuholen.

    Grundsätzlich ist es für Grenzgänger also recht einfach eine Wohnung oder ein Haus in der Schweiz zu erwerben. Dennoch empfiehlt es sich beim Kauf einen Berater, Makler oder Anwalt hinzuzuziehen, um auch wirklich alle rechtlichen Fragen klären zu können. Wenn Sie an das alles gedacht haben, dann steht dem Kauf der neuen Traum-Immobilie in der Schweiz auch für Sie als Grenzgänger die Tür offen.

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